재개발 투자, 미리 꼭 알아야할 것들 요약해준다. (5분 투자)

 

먼저, 진행단계 외우는 법 : 1. 조합이 2. 사업을 3. 관리한다.

 

조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 

 

ㅁ 조합설립인가 (1/3 진행)

 

 1) 다물권자 매물 조심 : 재개발 구역의 다주택자의 경우, 한 개의 입주권만 나온다. 다물권자 매물(1개 입주권 제외)을 사면 조합원 자격을 얻지 못하고 현금청산의 대상이 된다. 즉, 건물을 받지 못하고 보상금을 현금으로 받는 형태이다.

 → 가계약 전에 공인중개사에게 다물건자 물건여부를 확인해달라고 하고, 특약에 반영하기

  " 동일 구역 내 매도인과 동일 세대 내의 모든 세대원이 본 건 부동산 외에 다른 물건이 없음을 확인하며, 추후 문제가 될 경우 이 계약은 아무조건 없이 해제할 수 있고 이에 따른 손해는 매도인이 책임진다. "

 

 2. (재건축만 해당) 투기과열지구의 재건축 물건은 조합설립단계 이후에는 매수자가 조합원의 지위를 얻을 수 없다.

     (재개발) 투기과열지구의 재개발 물건은 관리처분인가 이후에는 매수자가 조합원의 지위를 얻을 수 없다.

 

3. 상가가 활발히 영업되는 곳 조심 : 상권이 활발한 지역은 사업 진행이 더딜 수 있는데, 왜냐하면 장사로 얻는 수익이 장기간동안 이주해서 얻는 실익보다 클 수 있기 때문이다.

 

4. 새 원룸, 빌라가 들어선 곳 : 기존 건물주 입장에서는 신규 건축비 보상을 제대로 못받기 때문에 월세 수익을 얻는 것을 더 선호할 수 있다. 임장할 때 참조하자.

 

ㅁ 사업시행인가 (2/3 진행) : 

 - 시청이나 구청장 등이 사업을 시행하라고 최종 확정하고 인가하는 행정 절차 단계로 큰 이변이 없으면 사업이 안정적으로 진행될 가능성이 높은 단계이다. 따라서 사업시행인가 직전에 매수하는게 가장 좋은 타이밍이다.

 

 - 사업시행인가 직전 포인트 잡는 법 : "교통영향평가"와 "건축심의 통과" 여부 확인하기 

 

- 이왕 사업시행인가 이후에 매수한다면 감정평가 결과를 확인하고 사자. 이 시점에 기존 헌 집 보유자들이 추가 분담금을 현실적으로 접하게 되고, 매매 실거래가를 비교해보면서 매물을 많이 내놓을 가능성이 높은 단계이고, 매수자 입장에서도 마진을 확인하고 갈 수 있기 때문에 유리하다.

 

ㅁ 관리처분인가 (2.8/3 거의 다 진행) :

 

 -  일반분양 세대수, 조합원 분양가, 공사비, 분양수입, 분담금, 비례율 등이 확정되는 단계이며, 이주를 시작 함.

 - 관리처분인가일에 기존 조합원의 분양 당첨결과가 나오며, 보통 조합원이 가진 물건의 감정평가액의 4~70% 정도 이주를 위한 대출이 나온다.

 - 이때부터, 입주권이 생기는 것이며 주택수에 포함되기 때문에 세금문제를 검토해 보아야 한다.

 - 하지만, 다주택자의 경우 이주, 철거 뒤 멸실 주택의 입주권을 매수하면 보유세로부터 자유로울 수 있다. 멸실여부는 멸실등기여부를 확인하거나, 철거되는 중에 거래를하는 상황이면 특약을 추가하여 잔금을 멸실등기가 완료되는 시점에 지불할 수도 있다.