성남 상대원 2구역 재개발 입주권 가격 조사 (feat. 급매)

오늘은 성남 상대원 2구역의 급매를 분석해보려고 한다. 성남을 눈여겨 보는 이유는 강남, 송파, 판교, 분당 모두 30분 이내로 갈 수 있는 매력적인 입지와 이를 바탕으로 새로지어지는 신축의 가치상승을 여러 원도심 재개발 진행현황을 지켜보면서 알게되었다. 

구도심의 재개발은 입지와 신축의 매력으로 교통, 학군, 인구 모두 끌어당기기 때문이다. 

 

1. 입지분석

강남, 송파와 분당을 잇는 지하철 노선은 크게 2가지가 있다. 수인분당선, 8호선, 신분당선이 해당되는데,  상대원 2구역은 8호선과 연결되어 있고, 모란역에서 분당선으로 갈아 탈수있다. 8호선을 판교와 연장하는 계획은 현재 예타를 받고 있는 상태이다.  

 

2. 입주권 가격 분석

부동산 소장님들이 추천해주시는 급매물건들을 알아보았다. 그 중 가장 마음에 드는 매물은 2개가 있었는데

24평(59타입), 33평(84타입) 하나씩 소개해보려고 한다. 기존 집이 매도가 되어야 살수 있는 상황이라 이 매물의 가격을 추이 관찰하기로 했다. 성남 상대원 2구역은 DL 이앤씨가 시공사로 선정 되었고, 22년 7월부터 이주 중에 있음

 

ㅁ 성남 상대원 2구역 입주권(84type)

 

 

 

 

 - 매매가 : 5.6억원

 - 감정가 : 3.1억원

 - 권리가 4.1억원

 - 이주비 대출 : 1.5억원

 - 추가부담금 1.5억원

 

이를 분석하여 총 매수가가 어떻게 되는건지 알아보자.

 

1) 총 투자비용은 얼마나 드는건지?

 - (해설) 매매가는 입주권을 조합원에게 사는 가격으로 5.6억원이들고 거기에 추가 부담금 1.5억원을 포함한 7.1억원이 총 매수가이다. 즉, 33평 입주권을 7.1억원에 사는 것으로 볼 수 있다.

 

2) 그러면 내가 투입해야하는 초기 투자비용은 얼마나 될까?

- (해설) 매매가인 5.6억원에서 이주비 대출가격을 뺀 5.6억-1.5억, 4.1억원이 된다.

 

3) 기존 조합원은 그럼 나한테서 얼마의 이득을 얻는걸까?

 - 감정가는 낡은 재개발 매물의 감정평가 가격이다. 권리가액은 집이 준공했을 때의 가치이다. 현 시점에서 보면 기존 조합원은 헌집을 보유해서 매매가 - 권리가인 1.5억원의 이득을 보는 것이다. 물론 헌집을 보유함으로써 감정가격까지 오른 상승분은 제외한 가격이지만.. 이정도면 재개발 매물의 프리미엄도 크지 않고 합리적인 것 같다.

 

 

다음은 두번째 매물

  

ㅁ 성남 상대원 2구역 입주권(59type) 

 - 매매가 : 5.2억원

 - 감정가 : 3.4억원

 - 추가부담금 : 0.2억원

 - 이주비 대출 1.7억원

 

1) 총 투자비용은 얼마나 드는건지?

 - (해설) 매매가는 입주권을 조합원에게 사는 가격으로 5.2억원이들고 거기에 추가 부담금 0.2억원을 포함한 5.4억원이 총 매수가이다. 즉, 24평 입주권을 5.4억원에 사는 것으로 볼 수 있다.

 

2) 그러면 내가 투입해야하는 초기 투자비용은 얼마나 될까?

- (해설) 매매가인 5.2억원에서 이주비 대출가격을 뺀 5.6억-1.7억, 3.5억원이 된다.

 

사실 분당 구축의 가격을 비교해보면 매우 합리적인 것 같다. 얼른 기존집을 매도하고 입주권을 사고 싶은 마음이 든다.

 

오늘 공부는 여기까지! 궁금하신점이 있다면 댓글 주시기 바랍니다.