[재개발 쉽게 공부] #2. 재개발 진행단계

재개발의 진행단계를 살펴보면..

 

[1단계] 정비 기본계획 ~ 추진위원회 수립

먼저, 

구청 홈페이지에 들어가 ① 정비 기본계획 : 2030 @@시 도시 주거 환경정비 기본계획을 열람한다.

재개발은 입주민 동의 60% 이상 시 정비구역 지정이 가능하며, 

정비구역 지정 후 

토지 등 소유자 1/2 이상 동의서 받고 시장이나 군수의 승인을 얻으면 추진위 설립

 

 

※ 주거지역 종류

- 용적률 : 건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율

구 분	일 반	서 울	비 고
1종	100 – 200%	150% 이하
2종	150 – 200%	200% 이하
3종	200 – 300%	250% 이하
준주거	200 – 500%	400% 이하

 

 [2단계] 조합설립인가

○ (재개발) 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도 금지

 

[3단계] 사업시행인가 : 개발사업 지자체 인가, 시공사 선정 진행

이 단계에서 비례율을 계산할 수 있는데, 이 용어는 사업성을 확인하는데 큰 지표가 된다.

 

비례율(조합원의 수익률) = (총수입 – 총지출) / 감정평가액

- 총 수입 : 종후자산평가액(조합원 분양가 + 일반분양가 + 임대수익 등)

- 총 지출 : 사업비, 감정평가 : 종전자산평가액

 

○ 비례율 비교

- 90% = 손해, 조합원이 10% 보전해야함

- 100% = 수익도 손해도 아님

- 110% = 환급 10% 씩

 

[4단계] 관리처분인가 : 이주시작!

○ 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 전, 재개발은 관리처분 인가 전 사야함