[성남 구도심] #1 서울과 판교 사이, 성남 재개발을 주목해야 하는 이유

대구시 중구의 도심지 재개발 사업을 지켜보면서, 구도심을 재개발하면 입지가 다시 주목받고, 젊은 인구가 모이고, 사회기반시설(도로, 공원, 학군 등) 이 개선되면서 가치가 상당히 높아지는 걸 느꼈다.
 
그래서 오늘은 미분양이 넘치고 넘치는 대구만 볼게 아니라, 한국의 실리콘 밸리.. 분당구 판교와 인접해 있는 성남 구 도심을 알아보자. 이번 포스팅은 성남의 일자리, 지리, 접근성 등을 먼저 소개하고, 실제 재개발 매물을 분석해보려 한다.
 

출처 : 신흥하나공인중개사 사무소 블로그

분당과 송파 사이에 위치하고 있다. 강남과 송파 모두 30분 이내 거리이고, 바로 위에 위례 신도시가 위치하고 있다.
 
먼저 성남에 관심을 가지게 된 이유에 대해서 설명해보려 한다.
 
1. 판교의 풍부한 일자리
 
판교에는 무려 1600여개의 기업이 입주, 7.3만여명이 일하고 있는 신도시이다. 기업 업종도 모두 소득이 높은 편이 IT, 첨단업종  비중이 월등히 높다. 한국의 실리콘밸리라고 충분히 불릴만하고, 실제 판교역에서 신분당선만 타봐도, 젊은 직장인이 굉장히 많다는 걸 느낄수 있다. 고소득 직장인이 많다는 것은 직주근접을 희망하는 수요가 많다는 뜻이고, 분당의 집값이 왠만한 서울보다 비싼 이유이기도 하다.

후7.

 
2. 분당의 재건축 움직임
 
현 정부에서 1기 신도시의 용적률을 완화하는 정책이 나오면서, 분당도 재건축 이슈로 후끈하다.

이미 분당은 재건축 연한이 도래한 상태이고, 분당의 재건축이 시작되면 이주수요를 감당해야할 곳이 필요하다.
실제로 풍부한 일자리로 수요가 많은 지역인데, 서울과 가까운 성남에 신축이 대거 공급 되면 이주수요를 받아 줄 수 있으니 성남시에서도 본도심의 재개발을 적극 추진하고 있다.
 

출처 : 시사 저널

분당의 집값은 아직도 뜨겁다. 10년 전만해도 점도 수성구와 분당의 집 값이 비슷한 수준이었던 것 같다. 대구에 물론 공급이 많았지만 양질의 일자리가 분당 인근에 생긴 영향도 크다고 생각한다. 그리고 신도시 특성상 재개발과 신규 분양이 적은 점도 영향을 준 것 같다.
 
3. 활발히 진행 중인 재개발 
 

성남시는 전날 수정구 신흥3구역과 태평3구역을 정비구역으로 지정한다고 고시했다. 지난해 9월 정비구역 지정을 위한 주민 공람 공고를 마친 지 약 5개월 만이다. 정비예정구역 ‘딱지’를 떼고 정비구역으로 확정돼 재개발 사업을 본격 진행할 수 있게 됐다. 성남시청에 들어가보면 2030 도시주거환경 정비기본계획을 열람할 수 있고, 성남시 재개발, 재건축 현황을 알수 있다. 
 

지난 블로그 포스팅을 보신분들이면 아시겠지만, 용적률이 150% 정도 이상인 아파트의 재건축은 분담금이 많이 든다. 즉, 초기단계에 매수해도 분담금을 내고나면 마진이 줄어들고 재건축 자체의 사업성도 떨어지기 나름이다.
 
 
 

 
 
신흥3구역은 성남시 수정구 신흥동 2980번지 일대 15만 3218㎡ 부지에, 태평3구역은 수정구 태평동 4580번지 일원 12만 4989㎡에 공동주택·주상복합·공원 등 기반시설 등을 지을 예정이다. 신흥3구역과 태평3구역에는 각각 약 4000가구, 약 3600가구가 들어설 예정이다. 두 구역을 합치면 입주 물량이 약 8000가구에 달하는 셈이다. 두 구역은 전용 59㎡ 기준 조합원 대상 공동주택 권리자 분양가를 6억 3000만~6억 4000만 원 수준으로 충분히 접근해볼만 하다.

그리고 신흥3구역과 태평3구역은 성남 구도심에서 정비사업 속도가 상대적으로 더딘 곳이였으나 가장 사업 초기 단계였던 두 구역이 정비구역으로 지정되면서 성남 재개발이 다시 불이 붙은 것 같고, 대구 수성구도 분명 좋은 입지이지만, 
 
점점 학군이 흐려지고, 양질의 일자리가 대구가 많지 않은 점을 고려했을 때, 장기적인 관점에서는 성남시도 충분히 매력적이라는게 내 선택이다.
 
따라서, 재건축, 재개발 중 가장 사업성이 높은 재개발이 활발히 진행 중인 성남시를 선택하였고, 매물 가격도 접근해볼만 하기 때문에 좀 길게, 여러번의 포스팅을 할 예정이다.