[성남 구도심] #2. 재개발 진행현황, 신축 시세

지난 포스팅에 이어, 오늘은 성남 본도심 재개발, 재건축 입주권과 신축의 가격을 분석해보려고 한다.
 
먼저 지난 포스팅을 복습하면, 성남 투자를 검토하게 된 계기는 1. 주변 양질의 일자리, 2. 분당 재건축 시 이주수요, 3. 활발히 진행되고 있는 재건축이 이유이다.
성남시 2030 도시, 주거환경정비 기본계획에서 찾은 재건축, 재개발 예정 구역이다.

성남시 재건축 대상 아파트들은 용적률이 낮지 않다. 대부분 150%~200 초반 정도에 형성되어 있기 때문에, 사실상 추가 분담금을 무시할 수 없고, 언덕이 가파른 편이라 공사비도 많이 나올 가능성이 크다. 그래서 재개발을 공부하는 이유이고,진행 단계가 초반이라도 실제로 일반분양까지 갈 가능성이 높고 실제로 활발히 정비사업이 진행 중이기 때문에 더욱 관심이 간다. 수진1구역, 태평3구역, 신흥1구역, 신흥3구역,상대원 3구역은 존치 중인 구역들이다.

허용 용적률은 265%로 일반 주거지역(3종)에 비해서는 여유있는 편이다. 일부 지역이 준주거지역으로 이루어진 것 같다.
 
그럼 신축과 입주권의 가격을 알아보기전에, 먼저 알고 넘어가야 할 것이 있다. 투기과열지구 내에서는 조합원 지위가 양도 되지 않는 시점이 있다.
 
1. 관리처분인가를 받은 이후로는 조합원의 지위가 양도되지 않음.
2. 단, 2018년 1월 24일 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 구역은 투기과열지구에도 매수, 매도가 자유로움
 
성남시의 재개발 정비 예정구역 5곳 모두 2018년 1월 24일 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 구역이 아니지만, 올해 투기과열지구에서 해제 되었다. 
위의 수진1, 신흥1은 현재 관리처분인가 후 시공사 선정까지 진행되었지만, 태평3, 상대원3, 신흥3구역의 경우, 정비구역이 지정 된지 얼마되지 않았다. 초기단계로 볼 수 있다.
 
초기단계의 재개발이라고해서, 이익실현이 아주 먼 이야기는 아니다. 재개발 물건은 파는 타이밍이 중간중간에 녹아있기 때문이다. 먼저, 조합설립 후 매수히여 사업시행인가 후에 매도하는 경우가 많은데, 사업이 잘 진행될 것이라는 프리미엄이 붙기 때문이다. 그리고 관리처분인가 전 매도하는 경우는 실제로 사업이 진행되는 장점, 투기과열지구의 매수매도 불가로 거래가 되지 않는점 때문에 높은 이익실현 타이밍이 되기도 한다.
 
이제 현재 성남 본도심의 신축, 입주권 시세를 알아보자. 재개발 매물이 아닌 신축 시세를 보는 이유는 재개발 매물은 헌 집의 가격이므로 추가 분담금, 이주비 등 권리가액이 고려되지 않은 가격이다.
사업상(마진) 계산을 하려면 신축에 대한 가격을 먼저 파악하고, 재개발 매물의 가격을 비교하면서 차익이 얼마나 될지 가늠해보는 흐름이다.

 
신흥역 하늘채 랜더스원 : 84(33평) 기준으로 실거래가는 10억 정도, 매물은 11억, 전세가율은 60% 정도로 갭투자를 하더라도 4억정도는 필요해 보인다.
이편한세상금빛그랑메종 : 84(33평) 기준으로 실거래가는 9억 정도, 매매가는 8억 후반대로 신흥역 쪽보다는 저렴한 편이다.

출처 : 홈즈부동산 https://blog.naver.com/11jhlee1199/222972585261

 
급매물 현황이다. 현재 하늘채랜더스원, 그랑메종이 입주 진행 중이고, 자이프루지오는 금년말에 입주 할 예정이라 재개발 기다리기 힘들거나 타지에서 갭투자 생각이 있으신분들은 급매물을 노려보는 것도 좋은 방법인거 같다.
 
실투자금은 4~5억원 대이고, 59타입을 생각한다면 3억대에도 거래가 가능한 상황이다. 
 
이 블로그는 재개발 스터디가 목적이므로, 여기서 용어 정리도 짚고 넘어가려고 한다.
 
※ 입주권이란?
 
입주권은 재개발 절차 중 관리처분인가 단계 이후 해당구역의 기존 소유자들에게 새로 지어지는 주택에 들어갈 수 있는 권리이다. 즉, 조합원 매물이 입주권이 되는 것이고, 일반분양자는 분양권을 가지게 되며 대부분 조합원 분양가가 일반 분양가 보다 더욱 저렴하다. 
그리고 입주권을 매수하면 투기과열지구 5년 재당첨 제한에서도 자유롭고 양도소득세 부분에서도 편리한 부분이 많다. 입주권을 매수한 뒤 새 아파트 준공까지는 5년 정도 걸리는데, 기존 주택을 보유한 기간의 상승분을 모두 비과세를 받을 수 있고, 다만 입주후 2년 안에 기존 주택을 매도하는 조건이다.
 
다음 포스팅에서는 재개발 급매물을 분석해 보려고한다.